11 NGUYÊN TẮC THẨM ĐỊNH GIÁ CƠ BẢN BẠN CẦN BIẾT

Nguyên tắc thẩm định giá đóng vai trò thiết yếu trong việc xác định giá trị tài sản mà bạn đang sở hữu. Những nguyên tắc này giúp thẩm định viên xác định giá trị của tài sản một cách chính xác, khách quan và phù hợp với mục đích thẩm định.

Thẩm định tài sản là là một ngành quan trọng không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Vì vậy mà việc thẩm định cần có chuyên môn và độ chính xác cao. Để có được kết quả thẩm định chuẩn xác nhất, các đơn vị thẩm định giá cần thực hiện đúng theo nguyên tắc thẩm định giá.

Nguyên tắc thẩm định giá là gì?

Nguyên tắc thẩm định giá là các quy tắc, quy chuẩn cơ bản mà dựa vào đó thẩm định viên có thể xác định tài sản này cần được định giá dựa trên những nguyên tắc nào. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06, hiện nay có 11 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản được áp dụng bởi các doanh nghiệp thẩm định hàng đầu. 

Những nguyên tắc định giá này sẽ được các thẩm định viên vận dụng một cách linh hoạt, phù hợp với từng loại hình tài sản và mục đích thẩm định giá. Vì thế, các báo cáo chứng thư thẩm định mà khách hàng nhận được luôn chuẩn xác và hợp pháp.

Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần phải nắm rõ các nguyên tắc thẩm định giá để kiểm tra kết quả báo cáo chứng thư cuối cùng áp dụng những nguyên tắc thẩm định giá nào và có chuẩn xác hay không.

Tại sao cần áp dụng các nguyên tắc thẩm định giá?

Thẩm định viên cần sử dụng các nguyên tắc thẩm định giá để việc thẩm định được đảm bảo diễn ra công bằng, chính xác và có tính minh bạch. Dưới đây là một số lý do tại sao cần áp dụng các nguyên tắc thẩm định giá:

• Đảm bảo tính công bằng: Thẩm định tài sản dựa trên các nguyên tắc thẩm định giá chuẩn mực giúp đảm bảo tính công bằng cho cả bên mua và bên bán. Đồng thời giúp ngăn ngừa sự thiên vị hoặc đánh lừa trong quá trình định giá tài sản

• Tạo sự minh bạch: Bất kỳ ai cũng có quyền kiểm tra các yếu tố và phương pháp định giá, đảm bảo rằng quyết định định giá dựa trên dữ liệu và thông tin cụ thể.

• Đảm bảo chính xác: Dựa vào các yêu cầu mà các nguyên tắc thẩm định giá đưa ra, thẩm định viên sẽ có căn cứ để định giá tài sản một cách chính xác nhất.

• Tuân thủ quy định pháp lý: Nhiều quốc gia và khu vực có quy định và luật pháp liên quan đến thẩm định giá tài sản nhằm đảm bảo tuân thủ quy định pháp lý và tránh các vấn đề pháp lý.

• Tạo sự tin tưởng: Các nguyên tắc thẩm định giá giúp khách hàng tin tưởng vào quy trình định giá và đánh giá của thẩm định viên

Nguyên tắc thẩm định giá thường được áp dụng vào lĩnh vực nào?

Các nguyên tắc thẩm định giá được áp dụng trong tất cả các lĩnh vực có liên quan đến giá trị tài sản, bao gồm:

Lĩnh vực tài chính

Các nguyên tắc thẩm định giá được áp dụng để xác định giá trị tài sản cho các mục đích tài chính như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố, đầu tư, bảo hiểm, thuế,...Có thể thấy rõ nhất trong các trường hợp dưới đây:

• Các ngân hàng áp dụng các nguyên tắc thẩm định giá để xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố để thẩm định giá xử lý nợ của khách hàng.

• Các công ty bảo hiểm áp dụng các nguyên tắc định giá để xác định giá trị tài sản bảo hiểm để bồi thường cho người được bảo hiểm trong những trường hợp tài sản bị tổn thất.

• Các công ty đầu tư áp dụng các nguyên lý thẩm định giá để thẩm định dự án đầu tư để đưa ra quyết định sáng suốt.

Lĩnh vực kinh tế

Các nguyên tắc thẩm định giá được áp dụng để xác định giá trị tài sản cho các mục đích kinh tế như quản lý tài sản, định giá doanh nghiệp,.. Có thể thấy rõ nhất trong các trường hợp dưới đây

• Các doanh nghiệp áp dụng các nguyên lý thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cố định, tài sản lưu động để quản lý tài sản hiệu quả

• Các cơ quan quản lý nhà nước áp dụng các nguyên tắc thẩm định giá để xác định giá trị tài sản công nhằm thu thuế và quản lý tài sản công.

Lĩnh vực pháp lý

Các nguyên tắc thẩm định giá được áp dụng để xác định giá trị tài sản cho các mục đích pháp lý như giải quyết tranh chấp, định giá tài sản thừa kế,... Có thể thấy rõ nhất trong các trường hợp sau đây:

• Các tòa án áp dụng các nguyên lý thẩm định giá để xác định giá trị tài sản trong trường hợp xảy ra tranh chấp.

• Các cơ quan thuế áp dụng các nguyên tắc định giá để thẩm định giá động sản cho mục đích tính thuế.

​

Tóm lại, các nguyên tắc thẩm định giá được áp dụng trong tất cả các lĩnh vực có liên quan đến giá trị tài sản để đảm bảo tính khách quan, chính xác và phù hợp của kết quả thẩm định giá. Vậy có những loại nguyên tắc thẩm định phổ biến nào? 

11 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản

Quy trình thẩm định giá tài sản luôn tuân theo những nguyên tắc cơ bản để đảm bảo tính chính xác, khách quan và công bằng.

Trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản có 11 nguyên tắc thẩm định cơ bản bao gồm: Nguyên tắc tối ưu, Nguyên tắc cung – cầu, Nguyên tắc thay đổi, Nguyên tắc thay thế, Nguyên tắc cân bằng, Nguyên tắc biến động thu nhập, Nguyên tắc phân phối thu nhập, Nguyên tắc đóng góp, Nguyên tắc phù hợp, Nguyên tắc cạnh tranh, Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai.

Dưới đây là nội dung cụ thể và ví dụ về các nguyên tắc thẩm định giá:

Nguyên tắc tối ưu

Nguyên tắc tối ưu được hiểu là khi định giá một tài sản, một dự án thì thẩm định viên cần phân tích thời gian sử dụng tốt nhất, tối ưu nhất và mục đích sử dụng mang lại giá trị thu nhập ròng cao nhất cho toàn bộ tài sản. 

Khi ước tính giá trị thị trường, thẩm định viên phải đánh giá tình trạng pháp lý của tài sản và các quy định của chính quyền địa phương để xác định nên sử dụng vào mục đích nào? Và các mục đích sử dụng đó có tối ưu không? Và thẩm định viên phải chứng minh rằng mục đích sử dụng tài sản đó có triển vọng và khả thi không? Để bạn có thể quản lý thị trường và đáp ứng nhu cầu trước mắt cũng như khoảng thời gian ước tính.

Ví dụ về nguyên tắc tối ưu: Nếu thửa đất nông nghiệp dùng trồng lúa thì phải bỏ việc trồng rau. Đất mặt phố được sử dụng làm nhà ở chứ không dùng làm văn phòng, khách sạn, nhà hàng, một phần vốn được đầu tư vào cổ phiếu khi đầu tư bất động sản.

Nguyên tắc cung - cầu

Nguyên tắc cung cầu được hiểu là khi giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với nhu cầu và tỷ lệ nghịch với nguồn cung của tài sản. Các yếu tố về đặc điểm vật chất, kinh tế - xã hội khác cũng ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của tài sản đó

Thẩm định viên áp dụng nguyên tắc thẩm định giá này cần phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là lượng mua, tình hình đầu tư kinh doanh và các chính sách tài sản của Nhà nước đối với thị trường.

Ví dụ về nguyên tắc cung - cầu: Sự gia tăng dân số tại các thành phố lớn gây ra sự mất cân bằng đáng kể giữa cung và cầu đối đất đai và nhà ở các đô thị. Dân tăng đồng nghĩa với giá đất nhà ở đô thị tăng lên đáng kể, giá tăng cao so với các tỉnh, thành phố xung quanh. Giải pháp của Chính phủ nhằm khôi phục lại sự cân bằng giữa cung và cầu bằng cách tăng nguồn cung nhà ở là giải pháp lâu dài, vì nguồn cung nhà ở bị ảnh hưởng bởi độ tuổi theo thời gian.

Nguyên tắc thay đổi

Nguyên tắc thay đổi được hiểu là khi giá trị của một tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục, giá trị tài sản có thể sẽ bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố kinh tế hoặc yếu tố tự nhiên, bên cạnh đó nó cũng phản ánh hàng loạt mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. 

Thẩm định viên trước khi thẩm định giá trị đất đai phải đặc biệt chú ý vào thời điểm xác định giá trị, cần theo dõi, cập nhật, dự báo và phân tích các yếu tố tổng quát, vĩ mô, tổng quát (kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường) và vi mô (chính sách). 

Ví dụ về nguyên tắc thay đổi: Điều kiện kinh tế địa phương, những nơi có diện tích đất được định giá cũng liên tục thay đổi, điều này dĩ nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị của mảnh đất đó. Và sự phát triển của các khu công nghiệp, các đô thị hóa và sự thay đổi về thu nhập của người dân,... cũng tác động không nhỏ đến giá trị đất đai.

Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc tắc thay thế có nghĩa là nếu trong trường hợp hai tài sản trở lên có thể thay thế nhau trong quá trình sử dụng thì giá trị của tài sản đó được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau của tài sản này với tài sản khác. Giá thị trường của tài sản chủ thể có xu hướng bị chi phối bởi giá bán của tài sản thay thế có giá trị và tiện nghi tương tự với tài sản chủ thể.

Thẩm định viên phải nắm vững nguyên tắc thẩm định giá để lựa chọn tài sản so sánh có khả năng tốt nhất để thay thế tài sản cần thẩm định giá (đối với phương pháp tiếp cận thị trường); chọn những tài sản tương tự mang lại thu nhập và tỷ lệ vốn hóa tương đương (đối với phương pháp thu nhập); chọn những tài sản có mức khấu hao lũy kế tương đương (đối với phương pháp chi phí).

Ví dụ về nguyên tắc thay thế: Việc đầu tư vào một dự án bất động sản tạo ra thu nhập dự kiến ​​là 100.000.000 đồng/năm. Khi tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư vào khu vực có tỷ lệ an toàn tương đương 10% sẽ mang lại giá trị: 100.000.000 đồng: 10% = 1.000.000.000 đồng.

Khi bán một bất động sản có giá dưới 1 tỷ đồng có thể sẽ thu hút nhiều người đồng ý mua bất động sản đó. Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản có giá từ 1 tỷ đồng trở lên có thể khiến nhiều người thay thế từ đầu tư bất động sản sang lĩnh vực đầu tư khác với giá tương đương.

Nguyên tắc cân bằng

Đối với bất động sản cá nhân, giá trị tối đa đạt được khi các yếu tố tạo nên bất động sản đó đạt đến mức cân bằng. Bất kỳ sự tham gia quá mức hoặc không đầy đủ của một yếu tố đều gây ra sự mất cân bằng và làm giảm giá trị

Khi các bộ phận cấu thành của một tài sản đạt đến sự cân bằng thì tài sản đó sẽ có thể đạt được khả năng sinh lời tối đa hoặc khả năng có giá trị lớn nhất. 

Vì thế mà để ước tính được việc sử dụng tài sản một cách tốt nhất và hiệu quả nhất, Thẩm định viên cần phải phân tích sự cân bằng của các yếu tố cấu thành tài sản cần định giá. Bên cạnh đó, cần nghiên cứu, phân tích, đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố tạo nên giá trị tài sản.

Ví dụ về nguyên tắc cân bằng: Để xây nhà cấp 4 không nhất thiết phải thuê kiến ​​trúc sư lập bản vẽ thiết kế vì sẽ làm tăng chi phí xây dựng. Ngược lại, khi xây biệt thự phải thuê kiến ​​trúc sư thiết kế bản vẽ, nếu không thuê và chủ nhà tự vẽ thiết kế sẽ thiếu công năng, mất thẩm mỹ, không đảm bảo chất lượng… nhưng  giá sẽ thấp hơn nhiều so với giá thị trường. 

Nguyên tắc biến động thu nhập

Khi một yếu tố của quá trình đầu tư tăng lên liên tục, thì tổng tất cả thu nhập từ tài sản đầu tư sẽ tăng đến một điểm giới hạn và sau đó giảm xuống. Tổng thu nhập từ việc đầu tư tăng thêm sẽ tăng đến một thời điểm nhất định, sau đó dù khách hàng có tiếp tục tăng đầu tư  thì mức tăng thu nhập cũng sẽ giảm dần.

Nguyên tắc thẩm định này đòi hỏi người đánh giá có kinh nghiệm, am hiểu thị trường để xác định mức đầu tư chính xác cho từng hạng mục của dự án. Nguyên tắc này là sự kết hợp của các nguyên tắc cân bằng, năng suất và đóng góp cho đầu tư. 

Ví dụ về nguyên tắc biến động thu nhập: Một nhà thầu đầu tư lần lượt vào 4 bất động sản. Điểm khác nhau giữa 3 bất động sản là tổng giá thành của mỗi bất động sản tăng dần do được đầu tư cải thiện tính năng nội thất. Kết quả là tỉ số giữa lợi nhuận ròng thu được và tổng chi phí đầu tư (bao gồm cả thuế) tăng từ I lên II, nhưng giảm từ III xuống IV.

• Bất động sản 1 có tổng vốn đầu tư là 360 triệu đồng, lợi nhuận ròng trên tổng thu nhập là 4.8%.
• Bất động sản 2 có tổng vốn đầu tư là 390 triệu đồng, lợi nhuận ròng trên tổng thu nhập là 5,5%.
• Bất động sản 3 có tổng vốn đầu tư 410 triệu đồng, lợi nhuận ròng trên tổng thu nhập là 5.3%.
• Bất động sản 4 có tổng vốn đầu tư 460 triệu đồng, lợi nhuận ròng trên tổng thu nhập là 4.0%.

Như vậy mức đầu tư 390 triệu đồng được gọi là điểm tới hạn. Bất kỳ sự đầu tư quá mức nào vào đồ nội thất sẽ dẫn đến giảm lợi nhuận

Nguyên tắc phân phối thu nhập

Để ước tính giá trị tài sản đầu tư cần đánh giá đầy đủ các yếu tố có tham gia vào quá trình tạo ra thu nhập ròng từ tài sản, bao gồm: đất đai, vốn đầu tư, lao động, quản lý,...

Thẩm định viên phải nắm vững các kiến ​​thức về kế toán doanh nghiệp để có thể xác định các khoản thu nhập, các loại chi phí hợp lý phát sinh từ loại hình kinh doanh bất động sản thuê và so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận cho thuê của công ty đang đánh giá với tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung trên thị trường của các công ty cùng loại hình hoạt động, quy mô, đặc điểm… trên địa bàn.

Ví dụ về nguyên tắc phân phối thu nhập: Để tìm thu nhập ròng do bất động sản mang lại, bạn cần trừ khoảng thu nhập ròng các yếu tố góp phần tạo nên thu nhập như chi phí nghề nghiệp, vốn, lương, thưởng, và tận dụng giá trị này để tìm ra giá trị của bất động sản.

Nguyên tắc đóng góp

Nguyên tắc đóng góp là 1 trong 13 nguyên tắc thẩm định giá cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc có nên đầu tư thêm vào một tài sản sau khi xác định được cách sử dụng tài sản đó một cách tốt nhất và hiệu quả nhất.

Giá trị của một bộ phận của tài sản phụ thuộc vào mức độ hiện diện của nó làm giảm giá trị của toàn bộ tài sản, tức là lượng giá trị mà nó đóng góp. Khi xem xét giá trị tài sản của bộ phận được định giá ở trên cần xem xét trong mối tương quan với tổng tài sản.

Người định giá nên xem xét các bộ phận tạo nên tài sản như một tổng thể thống nhất, trong đó mỗi bộ phận có vai trò riêng và giúp tạo ra thu nhập từ tổng thể tài sản đầu tư.

Ví dụ về nguyên tắc đóng góp:

• Giá trị thuê theo thị trường của một tòa nhà có cửa và cửa sổ kiên cố là 1.200 triệu đồng.
• Giá thị thuê theo trường của một tòa nhà tương tự không có cửa sổ: 1.000 triệu đồng
• Giá trị đóng góp của hệ thống cửa sổ, cửa đi: 200.000.000 đồng. 

Chủ cửa hàng lần đầu tiên cho thuê và thấy lãi mỗi năm là 50 triệu đồng. Nếu anh đầu tư thêm 12 triệu đồng để mua thêm một chiếc điều hòa thì lợi nhuận có thể lên tới 78 triệu đồng. Như vậy, việc lắp đặt thêm điều hòa đã góp phần làm tăng lợi nhuận 28 triệu đồng.

Nguyên tắc phù hợp

Trên thực tế, bất động sản có thể được dùng vào nhiều mục đích và có thể có nhiều giá trị khác nhau như giá trị trao đổi, giá trị nhà ở, giá trị thương mại. Mục đích sử dụng đất và mục đích sử dụng công trình gắn liền với đất phải tương thích và thống nhất trong mục đánh giá, trong đó mục đích sử dụng đất có cơ sở pháp lý và đóng vai trò quan trọng trong quản lý tổng thể về việc sử dụng bất động sản.

Khi định giá, thẩm định viên phải căn cứ vào mục đích sử dụng tài sản và phải có thẩm quyền phê duyệt. Việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp và được pháp luật thừa nhận, bảo vệ. Trong trường hợp có xung đột giữa mục đích sử dụng hiện tại và mục đích sử dụng ban đầu (được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) thì mục đích sử dụng ban đầu của tài sản là căn cứ để xác định được tổng giá trị.

Ví dụ về nguyên tắc phù hợp: Một tài sản trước khi được định giá phải xem xét tài sản đó có phù hợp với môi trường tại đó không để đạt được lợi nhuận tối đa hoặc hữu dụng tối đa trước khi xác định cách sử dụng tài sản đó tốt nhất và hiệu quả nhất.

Nguyên tắc cạnh tranh

Nguyên tắc cạnh tranh nghĩa là khi lợi nhuận quá cao sẽ thúc đẩy cạnh tranh, trong khi cạnh tranh vượt mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng là không sinh lời. Đối với các tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa tài sản này với tài sản khác.

Khi xác định giá dự án đầu tư, thẩm định viên phải nhận biết và phân tích xu hướng cạnh tranh của các dự án đầu tư tương tự và tác động của sự cạnh tranh này đến việc nâng cao hiệu quả kinh doanh, vận hành, cho thuê các tài sản tương tự và tài sản có giá trị.

Ví dụ về nguyên tắc cạnh tranh: Cũng như các hàng hóa, đất đai hoặc bất động sản khác, khi có một số lượng đủ lớn trên thị trường thì sẽ có sự cạnh tranh. Kết quả của cạnh tranh là giảm giá thị trường của hàng hóa đó. Giá trị tài sản bị ảnh hưởng tùy vào mức độ và tính chất cạnh tranh

Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của một tài sản có thể được xác định thông qua ước tính khả năng sinh lời trong tương lai của nó. Việc ước tính giá trị của tài sản dựa trên triển vọng lợi nhuận trong tương lai ​​dựa trên quyền sử dụng tài sản của người mua.

Dự đoán tương lai luôn tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Do đó, việc lựa chọn tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hóa phải phản ánh giá trị thời gian của tiền, chi phí cơ hội và rủi ro liên quan. 

Ví dụ về nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Khi các thửa đất có cùng diện tích, được sử dụng cho các mục đích tương tự và có các yêu cầu về vốn, lao động và quản lý như nhau, chúng sẽ tạo ra thu nhập ròng khác nhau. Việc chênh lệch về thu nhập ròng từ loại đất này thể hiện chênh lệch về giá đất và phải được tính đến trong quá trình xác định giá trị đất.

Khi áp dụng các nguyên tắc thẩm định giá nêu trên, các chứng thư thẩm định có đầy đủ tính pháp lý và có giá trị trên toàn quốc. Hiện nay, các nguyên tắc thẩm định giá này đang được SunValue áp dụng trong các hoạt động thẩm định giá của mình: Thẩm định bất động sản, thẩm định doanh nghiệp,…

⋙ MỌI THÔNG TIN CHI TIẾT VUI LÒNG LIÊN HỆ:

         Tập đoàn Thẩm định giá Sunvalue

• Địa chỉ: Hệ thống chi nhánh, phòng giao dịch toàn quốc SunValue

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: SunValue - Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam

Kết luận

Việc áp dụng các nguyên tắc thẩm định giá có vai trò quan trọng trong quá trình thẩm định tài sản. Nhờ vậy, kết quả thẩm định của khách hàng sẽ có tính chính xác cao hơn. Vì thế, nó luôn được các công ty thẩm định hàng đầu áp dụng, trong đó có Thẩm định giá Sunvalue - Thương hiệu uy tín số 1 Việt Nam.

Nguồn: sunvalue.vn