Thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là một bước quan trọng giúp bạn nắm bắt giá trị thực tế của tài sản trước khi đưa ra những quyết định quan trọng như mua bán, đầu tư hay vay vốn. 

Trong thị trường bất động sản biến động như hiện nay, việc thẩm định giá bất động sản chính xác là vô cùng quan trọng. Một báo cáo thẩm định giá chuẩn xác không chỉ giúp bạn nắm rõ giá trị thực tế của tài sản mà còn là cơ sở để bạn đưa ra các quyết định đầu tư, mua bán, thế chấp,... một cách sáng suốt. Vậy, thẩm định giá bất động sản là gì và tại sao nó lại quan trọng đến vậy?

Tổng quan về bất động sản

Bất động sản là gì?

Theo quy định hiện hành của Việt Nam, bất động sản (hay còn gọi là tài sản cố định) bao gồm những tài sản không thể di dời được, gắn liền với đất đai. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự năm 2015, bất động sản bao gồm đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng và tài sản khác theo quy định của pháp luật:

1. Đất đai: Là tài sản gắn liền với bề mặt đất, không thể di chuyển được.

2. Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất: Bao gồm nhà ở, văn phòng, nhà xưởng, công trình phụ trợ, và các loại công trình xây dựng khác.

3. Tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng: Bao gồm cây cối, hoa màu, các vật dụng, thiết bị gắn cố định vào công trình.

4. Tài sản khác theo quy định của pháp luật: Những tài sản được quy định là bất động sản bởi các văn bản pháp luật cụ thể khác.

Như vậy, bất động sản không chỉ giới hạn ở đất và nhà mà còn bao gồm tất cả những gì gắn liền không thể tách rời với chúng.

Thị trường bất động sản là gì?

Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ liên quan đến bất động sản. Thị trường này bao gồm các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng và các loại hình bất động sản khác.

Các hoạt động trên thị trường bất động sản tại Việt Nam phải tuân thủ theo các quy định pháp luật, bao gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn khác. Nhà nước có vai trò quản lý và điều tiết thị trường thông qua các cơ chế, chính sách để đảm bảo sự phát triển ổn định, bền vững và minh bạch.

Phân loại bất động sản

Theo Thông tư 145/2016/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 - Thẩm định giá Bất động sản và thực tiễn thẩm định giá, bất động sản thường được phân loại như sau:

• Bất động sản là đất: Bao gồm các loại đất theo mục đích sử dụng được phân chia theo Điều 9 Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025).

• Bất động sản nhà ở: Bất động sản được sử dụng để ở, phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân hơn là đầu tư kiếm lợi nhuận, bao gồm: chung cư, nhà ở riêng lẻ (biệt thự đơn lập, biệt thự song lập, biệt thự cao cấp, nhà ở liền kề mặt phố, nhà liền kề có sân vườn, nhà ở nông thôn truyền thống).

• Bất động sản thương mại: Bao gồm trung tâm thương mại (bất động sản bao gồm tổ hợp các loại hình cửa hàng, cơ sở hoạt động dịch vụ; hội trường, phòng họp, văn phòng cho thuê,… được bố trí tập trung, liên hoàn trong một hoặc một số công trình kiến trúc liền kề,...), cao ốc văn phòng - văn phòng cho thuê (bất động sản mà các cơ quan, đơn vị thuê để làm việc. Văn phòng cho thuê có thể là một phần tòa nhà hỗn hợp, nhiều công năng hoặc có thể là nhà dân cho thuê để sử dụng làm văn phòng), khách sạn (bất động sản đáp ứng nhu cầu của khách du lịch, khách vãng lai với các dịch vụ như nghỉ ngơi, đỗ xe, giải trí, điện thoại, thức ăn, đồ uống,…).

• Bất động sản công nghiệp: Gồm đất và công trình xây dựng phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật, ví dụ: nhà máy sản xuất xi măng, nhà máy luyện kim mầu, nhà máy chế biến thủy sản, nhà máy chế biến thực phẩm,…

• Bất động sản khác: Bao gồm các loại hình như di tích lịch sử, văn hóa, công trình công cộng,...

​Việc phân loại bất động sản một cách khoa học và chi tiết là rất quan trọng để đảm bảo tính chính xác và khách quan của quá trình thẩm định giá.

Thẩm định giá bất động sản là gì?

Bạn có bao giờ tự hỏi tại sao hai căn nhà có diện tích và vị trí tương tự nhau lại có giá bán khác nhau? Câu trả lời nằm ở việc thẩm định giá bất động sản. 

Thẩm định giá bất động sản là việc xác định giá trị bằng tiền của một tài sản bất động sản (đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; tài sản khác gắn liền với đất, nhà, công trình xây dựng; tài sản bất động sản khác) tại thời điểm thẩm định giá.

Hoạt động thẩm định giá bất động sản hay thẩm định dự án bất động sản phải được thực hiện bởi các tổ chức hoặc cá nhân có đủ điều kiện và chứng nhận theo quy định pháp luật, đảm bảo tính chính xác và công bằng trong việc xác định giá trị bất động sản.

Thẩm định giá BĐS đóng vai trò then chốt trong việc hỗ trợ các cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp và cá nhân đưa ra quyết định chiến lược liên quan đến giao dịch, mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, thuế, bảo hiểm và kinh doanh bất động sản.

Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 42/2024/TT-BTC, có hiệu lực từ ngày 05/08/2024, quy định các chuẩn mực mới về thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam. Thông tư này đưa ra hướng dẫn chi tiết về quy trình và tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản theo quy định pháp luật về giá, nhằm đảm bảo sự minh bạch và chính xác trong các hoạt động thẩm định. Tuy nhiên, chuẩn mực này không áp dụng cho việc định giá đất theo các quy định hiện hành về đất đai.

Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản

Dưới sự điều chỉnh của Thông tư 145/2016/TT-BTC, Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 đã được ban hành, cung cấp những quy định và hướng dẫn chi tiết về thẩm định giá bất động sản. Tiêu chuẩn này không chỉ giúp định hình các phương pháp thẩm định giá chính xác mà còn đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong các giao dịch bất động sản.

Với sự cập nhật và quy chuẩn hóa từ Tiêu chuẩn thẩm định giá bất động sản, các chuyên gia thẩm định giá có thể áp dụng các phương pháp tiên tiến để xác định giá trị thực tế của bất động sản, từ quyền sử dụng đất đến các công trình xây dựng gắn liền. Điều này không chỉ đảm bảo chất lượng và sự chính xác trong quá trình thẩm định mà còn góp phần nâng cao sự tin cậy trong thị trường bất động sản.

Việc tuân thủ các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam là bước quan trọng để các tổ chức và cá nhân thực hiện thẩm định giá đạt được sự đồng nhất và chuẩn mực, giúp tối ưu hóa quy trình và quyết định đầu tư trong lĩnh vực bất động sản.

Mục đích thẩm định giá bất động sản

• Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng, vay vốn ngân hàng;

• Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;

• Thuê đất;

• Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;

• Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;

• Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;

• Hạch toán kế toán, tính thuế ;

• Tư vấn và lập dự án đầu tư;

• Phân chia tài sản, giải quyết tranh chấp pháp lý;

• Chứng minh tài chính.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Luật Đất đai 2013 quy định có 05 phương pháp thẩm định giá bất động sản là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. 

Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 sẽ hết hiệu lực kể từ ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực thi hành. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực kể từ 01/01/2025, trừ Khoản 9 Điều 60, Điều 190 và Điều 248 Luật Đất đai 2024.

Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định 04 phương pháp thẩm định giá bất động sản là phương pháp so sánh, phương pháp thu thập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: 

Phương pháp so sánh

Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp thu nhập

Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư

Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Căn cứ đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản cần được chuẩn bị đầy đủ và chính xác để đảm bảo quá trình thẩm định giá diễn ra suôn sẻ. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản bao gồm các tài liệu chính sau:

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

• Quyết định bàn giao đất của cơ quan Nhà nước.

• Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).

• Tờ khai lệ phí trước bạ.

• Giấy tờ liên quan khác.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất thuê trả tiền 1 lần 

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Giấy chứng nhận sở hữu công trình.

• Giấy phép xây dựng (nếu có).

• Bảng dự toán, quyết toán công trình xây dựng (nếu có).

• Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (nếu mua lại quyền sử dụng đất/hạ tầng khu công nghiệp).

• Hợp đồng thuê đất, mua bán hạ tầng.

• Bản vẽ hiện trạng mặt bằng tổng thể công trình xây dựng (nếu có).

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là đất thuê trả tiền hàng năm

• Hợp đồng thuê đất.

• Quyết định giao đất (khi thuê đất Nhà nước).

• Hóa đơn thanh toán tiền thuê đất.

• Hóa đơn chứng từ nộp thuế thuê đất.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là nhà ở

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhà phố, căn hộ.

• Giấy phép xây dựng (nếu có).

• Bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt.

• Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án (đối với căn hộ chung cư, condotel, officetel,...).

• Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).

• Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có).

• Giấy tờ liên quan khác.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

• Giấy phép xây dựng, giấy phép hoàn công.

• Giấy xác nhận công trình của UBND cấp xã, phường

• Bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công đã được phê duyệt.

• Hồ sơ dự toán (nếu có).

• Hồ sơ quyết toán (nếu có).

• Các hợp đồng thi công (nếu có).

• Biên bản nghiệm thu công trình.

• Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết (nếu có).

• Giấy tờ liên quan khác.

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản là dự án đầu tư

• Quyết định giao đất.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Quyết định chủ trương đầu tư.

• Chứng nhận đầu tư.

• Thuyết minh dự án.

• Bản đồ hiện trạng quy hoạch.

• Thẩm tra thiết kế cơ sở.

• Giấy phép xây dựng.

• Bản vẽ quy hoạch dự án.

• Báo cáo khả thi, tiền khả thi (nếu có).

• Giấy tờ pháp lý liên quan khác. 

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản thương mại và công nghiệp

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu bất động sản thương mại/công nghiệp.

• Quyết định giao đất.

• Quyết định chủ trương đầu tư.

• Giấy chứng nhận đầu tư.

• Giấy phép xây dựng/hồ sơ dự án.

• Bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công, biên bản nghiệm thu.

• Giấy tờ pháp lý liên quan khác. 

=> Khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại SunValue, quý khách hàng chỉ cần cung cấp:

• Hình ảnh Sổ hồng/Sổ đỏ hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

• Hợp đồng mua bán (nếu không có các pháp lý trên).

SunValue sẽ hỗ trợ nhanh chóng và thủ tục đơn giản nhất có thể cho quý khách hàng.

Tham khảo ngay: Chi phí thẩm định giá bất động sản mới nhất 2025

Quy trình thẩm định giá bất động sản

Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá. Theo đó, quy trình định giá bất động sản bao gồm các bước sau:

• Bước 1 - Xác định tổng quát về loại bất động sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. 
• Bước 2 - Lập kế hoạch thẩm định giá BĐS.
• Bước 3 - Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.
• Bước 4 - Phân tích thông tin.
• Bước 5 - Xác định giá trị bất động sản cần thẩm định giá.
• Bước 6 - Lập báo cáo kết quả thẩm định giá bất động sản, chứng thư thẩm định giá  bất động sản và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Công ty thẩm định giá bất động sản uy tín hàng đầu

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang không ngừng thay đổi, việc lựa chọn một công ty thẩm định giá uy tín là yếu tố quyết định cho sự thành công trong các giao dịch. Với sự nổi bật trong ngành, SunValue đã khẳng định vị thế là một trong những công ty thẩm định giá bất động sản hàng đầu hiện nay.

Với hơn 23 năm kinh nghiệm, chúng tôi không chỉ cung cấp các số liệu chính xác mà còn là đối tác chiến lược trong các quyết định đầu tư. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi được đào tạo chuyên sâu và sử dụng các phương pháp thẩm định tiên tiến, cam kết mang đến sự minh bạch và tuân thủ chặt chẽ các tiêu chuẩn quốc gia.

SunValue, đơn vị đầu tiên trong ngành được tổ chức BVQI (Anh Quốc) cấp chứng nhận ISO 9001:2000, đã chứng minh sự đáng tin cậy và chất lượng dịch vụ của mình. Chúng tôi hiểu rằng mỗi quyết định liên quan đến bất động sản đều cần sự chính xác và rõ ràng. Đó cũng chính là lý do dịch vụ thẩm định giá của SunValue luôn được khách hàng tin tưởng và lựa chọn.

Tìm hiểu ngay: Dịch vụ thẩm định giá bất động sản hàng đầu tại SunValue

⋙ Hãy để SunValue đồng hành cùng bạn trong mọi giao dịch bất động sản. Liên hệ ngay hôm nay để nhận tư vấn và báo giá chi tiết từ đội ngũ chuyên gia của chúng tôi. 

Tập đoàn Thẩm định giá SunValue

• Trụ sở: 175 - 177 Trần Huy Liệu, Phường 8, Quận Phú Nhuận, TP.HCM

• Địa chỉ CN/PGD: Hệ thống Thẩm định giá SunValue

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: SunValue - Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam

• Website: sunvalue.vn