Thẩm định giá đầu tư

Mỗi dự án đầu tư là một quyết định mang tính chiến lược, nơi hội tụ của dòng vốn, cơ hội và rủi ro. Nhưng để đưa ra quyết định đúng đắn, trước tiên, nhà đầu tư cần một điều chắc chắn: hiểu đúng giá trị thực của dự án. Thẩm định giá dự án đầu tư không chỉ đơn thuần là bước đánh giá tài chính – mà còn là công cụ giúp doanh nghiệp định vị tiềm năng, tối ưu hóa nguồn lực và tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho các hoạt động như vay vốn, chuyển nhượng, M&A, IPO hay đấu thầu đầu tư công. Trong một thị trường ngày càng cạnh tranh, việc định giá chính xác chính là lợi thế đầu tiên để dẫn đầu.

Dự án đầu tư là gì?

Theo Luật Đầu tư 2020, dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất trung hạn hoặc dài hạn về việc bỏ vốn để thực hiện hoạt động kinh doanh tại một địa điểm xác định, trong thời gian cụ thể. Dự án đầu tư có thể thuộc nhiều lĩnh vực như bất động sản, công nghiệp, năng lượng, giáo dục hoặc hạ tầng kỹ thuật. Một dự án đầu tư có thể thuộc nhiều loại như: dự án đầu tư trong nước, đầu tư nước ngoài, đầu tư công, đầu tư tư nhân…

Dự án đầu tư có thể hình thành dưới dạng xây dựng mới, mở rộng, nâng cấp hay đầu tư bằng hình thức PPP. Việc xác định giá trị của dự án – bao gồm cả yếu tố hữu hình và vô hình – là bước quan trọng trong các giao dịch như góp vốn, M&A, gọi vốn đầu tư hoặc trình phê duyệt đầu tư công. Đây là lý do vì sao “thẩm định giá dự án đầu tư” luôn gắn liền với quá trình đánh giá tính khả thi, hiệu quả và pháp lý của một thương vụ.

Thẩm định giá dự án đầu tư là gì?

Thẩm định giá dự án đầu tư là quá trình xác định giá trị thị trường của một dự án, tài sản hoặc khoản đầu tư cụ thể nhằm hỗ trợ việc ra quyết định đầu tư – bao gồm bất động sản, doanh nghiệp, dự án sản xuất, nhà máy, cổ phần hoặc tài sản tài chính – tại thời điểm nhất định, theo các phương pháp được pháp luật công nhận. Hoạt động này phải được thực hiện trên cơ sở phân tích tổng hòa các yếu tố tài chính, kỹ thuật, pháp lý, thị trường và dòng tiền kỳ vọng trong tương lai.

Không giống với việc thẩm định giá đơn lẻ một tài sản, thẩm định dự án đầu tư đòi hỏi đánh giá toàn diện cả phần tài sản cố định, tài sản hình thành trong tương lai và các quyền lợi tài chính đi kèm. Đây là cơ sở để các bên liên quan như chủ đầu tư, nhà tài trợ vốn, cơ quan quản lý nhà nước, hay đối tác M&A đưa ra quyết định minh bạch và có cơ sở.

Theo Thông tư 28/2021/TT-BTC và Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam, báo cáo thẩm định giá đầu tư là tài liệu có giá trị pháp lý cao, được chấp nhận trong hồ sơ vay vốn, hồ sơ đầu tư công, báo cáo tài chính hợp nhất hoặc hồ sơ trình cơ quan nhà nước.

Các loại dự án đầu tư cần thẩm định giá

Tùy theo tính chất và quy mô, các dự án cần thẩm định thường bao gồm:

• Dự án bất động sản: Khu đô thị, căn hộ, trung tâm thương mại, khu nghỉ dưỡng, khách sạn, condotel, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, dự án đất nền, đất công nghiệp chờ triển khai…

• Dự án công nghiệp – hạ tầng kỹ thuật: Khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, kho vận, logistics, dự án xây dựng nhà xưởng, kho bãi, nhà máy sản xuất…

• Dự án năng lượng & môi trường: Điện mặt trời, điện gió, thủy điện, dự án năng lượng tái tạo kết hợp lưu trữ, nhà máy xử lý nước, rác thải, môi trường…

• Dự án đầu tư công – hợp tác công tư (PPP): BOT, BT, BOO trong lĩnh vực giao thông (cầu, đường, cảng, sân bay), y tế, giáo dục, cấp thoát nước…

• Dự án công nghệ – tài chính – dịch vụ: Fintech, công nghệ, nền tảng số, chuỗi thương mại, chuỗi cửa hàng, hệ thống phân phối, trung tâm giáo dục – y tế, trung tâm chăm sóc sức khỏe…

• Dự án có vốn vay, vốn Nhà nước: Các dự án sử dụng vốn ngân hàng, vốn đầu tư công hoặc nguồn vốn hỗn hợp cần thẩm định trước khi phê duyệt hoặc giải ngân.

Việc thẩm định giá không chỉ mang tính kỹ thuật mà còn đóng vai trò chiến lược, giúp doanh nghiệp đánh giá hiệu quả đầu tư, nâng cao tính minh bạch và tối ưu quá trình ra quyết định đầu tư.

Mục đích của thẩm định giá dự án đầu tư

Các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước, Cơ quan quản lý nhà nước khi xét duyệt dự án đầu tư công và các tổ chức tín dụng, ngân hàng cần thẩm định giá dự án đầu tư để:

• Chuyển nhượng, mua bán, sáp nhập (M&A).

• Vay vốn ngân hàng, thế chấp tài sản.

• Góp vốn, gọi vốn đầu tư, IPO.

• Tư vấn và lập dự án đầu tư.​

• Cổ phần hóa, tái cấu trúc, giải thể doanh nghiệp.

• Đấu thầu, xét duyệt đầu tư cho các dự án đầu tư công hoặc có vốn nhà nước (PPP, BOT, BT, BOO,...)

• Kế toán, lập báo cáo tài chính, tính thuế.

• Xử lý tranh chấp, đền bù, bảo hiểm, khiếu nại.

Các phương pháp thẩm định giá dự án đầu tư phổ biến

Một báo cáo thẩm định giá dự án đầu tư chuẩn mực không chỉ dựa vào dữ liệu tài chính mà còn kết hợp nhiều phương pháp định giá chuyên sâu:

• Phương pháp chi phí: Xác định tổng chi phí đầu tư bao gồm chi phí xây dựng, thiết bị, nhân công và chi phí gián tiếp khác. Thường áp dụng cho các dự án xây dựng, hạ tầng kỹ thuật.

• Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF): Dự báo dòng tiền tương lai của dự án và quy đổi về hiện tại theo tỷ lệ chiết khấu. Phương pháp này phù hợp cho các dự án có khả năng tạo ra doanh thu ổn định.

• Phương pháp so sánh thị trường: So sánh với các dự án tương tự về quy mô, vị trí, ngành nghề để ước tính giá trị.

• Phương pháp thu nhập thặng dư: Phù hợp cho dự án cho thuê bất động sản hoặc cơ sở kinh doanh có lợi thế cạnh tranh cao và thu nhập ổn định.

Các phương pháp trên được quy định và chuẩn hóa trong Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam số 05. Đơn vị thực hiện thẩm định cần có năng lực phân tích thị trường, đánh giá pháp lý và vận dụng đúng kỹ thuật chuyên môn để đảm bảo tính chính xác và khách quan.

Hồ sơ thẩm định dự án đầu tư

Để thực hiện định giá chính xác và nhanh chóng, khách hàng cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, gồm:

• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận giao quyền sử dụng đất

• Hồ sơ pháp lý dự án: Quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất, phê duyệt quy hoạch, giấy phép xây dựng, quy hoạch chi tiết dự án, bản vẽ quy hoạch dự án…

• Hồ sơ kỹ thuật: Bản vẽ tổng thể, hồ sơ thiết kế, bản vẽ thi công.

• Hồ sơ tài chính: Dòng tiền dự kiến, báo cáo tài chính 2 – 3 năm gần nhất.

• Hợp đồng liên quan: Hợp đồng EPC, hợp đồng thuê đất, hợp đồng tín dụng (nếu có).

SunValue hỗ trợ rà soát hồ sơ, hướng dẫn bổ sung hồ sơ nếu khách hàng cung cấp thiếu.

⋙ Khi sử dụng dịch vụ thẩm định giá dự án đầu tư tại SunValue, Quý Khách hàng chỉ cần cung cấp:

• Giấy chứng nhận giao quyền sử dụng đất.

• Quyết định giao đất.

• Quy hoạch chi tiết dự án.

• Bản vẽ quy hoạch dự án,…

Đội ngũ chuyên gia SunValue luôn sẵn sàng đồng hành cùng Quý khách hàng trong mọi thủ tục pháp lý, đảm bảo quá trình thẩm định giá dự án diễn ra minh bạch, chính xác và đúng quy định.

Liên hệ ngay với SunValue để được tư vấn và hỗ trợ hồ sơ nhanh chóng, hiệu quả nhất!

ZALO - SĐT: 081 519 8877

Quy trình thẩm định giá dự án đầu tư tại SunValue 

SunValue là một trong những đơn vị dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định giá dự án đầu tư, với quy trình chuyên nghiệp, đảm bảo chuẩn mực quốc tế và pháp lý Việt Nam:

1. Tiếp nhận yêu cầu và tư vấn dịch vụ: Khách hàng gửi yêu cầu, bộ phận Kinh doanh SunValue sẽ tiếp nhận và tư vấn phương án thẩm định phù hợp với loại tài sản trong dự án.

2. Kiểm tra hồ sơ: SunValue rà soát thông tin pháp lý, tài chính, hiện trạng tài sản,… để đảm bảo hồ sơ đầy đủ và chính xác trước khi triển khai.

3. Xác nhận kết quả kiểm tra: Bộ phận Thẩm định đánh giá sơ bộ và đề xuất phương án thực hiện. Bộ phận Kinh doanh sẽ tư vấn và gửi báo phí cho khách hàng.

4. Cung cấp hợp đồng/phiếu PU: SunValue gửi hợp đồng thẩm định hoặc phiếu đề xuất dịch vụ để khách hàng xác nhận và ký kết.

5. Ký hợp đồng thẩm định giá dự án đầu tư: Hai bên ký hợp đồng chính thức, SunValue tiến hành triển khai dịch vụ theo nội dung đã thống nhất.

6. Thu phí tạm ứng: Khách hàng thanh toán tạm ứng 100% phí thẩm định để bắt đầu quy trình làm việc.

7. Thực hiện thẩm định & soạn báo cáo thẩm định giá đầu tư: Bộ phận Thẩm định tiến hành khảo sát, phân tích và hoàn thiện báo cáo thẩm định dự án đầu tư đầy đủ, chính thức.

8. Bàn giao báo cáo thẩm định giá đầu tư: Sau khi nghiệm thu và hoàn tất thanh toán, SunValue bàn giao báo cáo thẩm định giá đầu tư cho khách hàng theo đúng tiến độ.

Tại SunValue, mỗi bước đều được kiểm soát chặt chẽ, minh bạch và bám sát mục tiêu của khách hàng.

Công ty thẩm định giá dự án đầu tư uy tín hàng đầu hiện nay

Trong quá trình phát triển và ra quyết định đầu tư, việc xác định chính xác giá trị của một dự án đầu tư – từ bất động sản, hạ tầng đến các dự án công – là yếu tố then chốt giúp doanh nghiệp, nhà đầu tư, ngân hàng và cơ quan quản lý hoạch định chiến lược hiệu quả, kiểm soát rủi ro và tối ưu hóa nguồn vốn.

SunValue – Tập đoàn Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam – là đơn vị tiên phong và dẫn đầu trong lĩnh vực thẩm định giá dự án đầu tư với hơn 23 năm kinh nghiệm, được tin cậy bởi hàng nghìn đối tác trong nước và quốc tế.

Điểm khác biệt của SunValue không chỉ đến từ chất lượng chuyên môn mà còn ở khả năng tư vấn chiến lược song hành với hoạt động định giá. Chúng tôi không chỉ xác định giá trị tài sản, mà còn giúp doanh nghiệp hoạch định lộ trình phát triển, chuẩn bị cho IPO, M&A, tái cấu trúc, cổ phần hóa, vay vốn, kêu gọi vốn đầu tư, đấu thầu hoặc xét duyệt đầu tư công.

SunValue trở thành lựa chọn hàng đầu trong thẩm định giá dự án đầu tư bởi:

• Đội ngũ chuyên gia giàu kinh nghiệm, hiểu sâu lĩnh vực tài chính, pháp lý và đầu tư.

• Phương pháp định giá chuẩn quốc tế (DCF, chi phí, so sánh, tài sản thu nhập…).

• Dữ liệu thị trường thực tế và hệ thống công nghệ hỗ trợ phân tích chuyên sâu.

• Chứng thư thẩm định giá được công nhận bởi ngân hàng, cơ quan thuế, kiểm toán, tòa án.

• Dịch vụ toàn diện – nhanh chóng – minh bạch – chi phí hợp lý.

Với mạng lưới hơn 50 chi nhánh trên toàn quốc, SunValue cam kết cung cấp dịch vụ định giá dự án đầu tư "Nhanh – Chuẩn – Hiệu quả", hỗ trợ trọn gói hồ sơ và tư vấn tận tâm mọi lúc, mọi nơi.

⋙ Bạn đang cần thẩm định giá dự án đầu tư để vay vốn, IPO, huy động vốn, M&A hay triển khai dự án?

SunValue là đối tác chiến lược mà bạn đang tìm kiếm. Liên hệ ngay để được tư vấn miễn phí và nhận báo giá dịch vụ nhanh nhất:

Tập đoàn Thẩm định giá SunValue

• Trụ sở: 175 - 177 Trần Huy Liệu, Phường Phú Nhuận, TP.HCM

• Địa chỉ CN/PGD: Hệ thống Thẩm định giá SunValue

• Hotline/Zalo: 081 519 8877

• Email: contact@sunvalue.vn

• Facebook: SunValue - Thẩm định giá hàng đầu Việt Nam

• Website: sunvalue.vn