THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÝ 3/2024: CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC CHO NHÀ ĐẦU TƯ

Vượt qua mọi khó khăn, trong đó có những tác động nặng nề của siêu bão Yagi, nền kinh tế Việt Nam đã đạt được những kết quả hết sức ấn tượng. Nhờ sự chỉ đạo sát sao của Chính phủ, sự nỗ lực không ngừng của các cấp, các ngành và toàn thể người dân, doanh nghiệp. Theo đó, tăng trưởng GDP quý 3/2024 ước tính tăng 7,4%, cao hơn nhiều so với dự báo. 

Tổng quan về tình hình thị trường bất động sản trong quý 3

Các phân khúc bất động sản đều có dấu hiệu tăng trưởng tích cực

Thị trường bất động sản Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong quý 3/2024, đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn khó khăn. Sự ổn định của nền kinh tế và các chính sách hỗ trợ kịp thời từ Chính phủ đã góp phần tạo nên đà tăng trưởng này. Đặc biệt, việc triển khai sớm các luật mới về nhà ở, kinh doanh bất động sản và đất đai đã tạo lập một môi trường pháp lý minh bạch, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững.

Các phân khúc BĐS, từ nhà ở, thương mại tới BĐS công nghiệp, đều cho thấy dấu hiệu tăng trưởng tích cực với nhiều dự án mới được triển khai.

Trong quý 3, thị trường bất động sản nhà ở ghi nhận sự tăng nhiệt rõ rệt, đặc biệt là ở các phiên đấu giá đất được diễn ra liên tục, thu hút hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người tham gia. Không khí cạnh tranh vô cùng khốc liệt đã đẩy giá trúng lên mức kỷ lục, ngang ngửa đất nền đã có sẵn hạ tầng hoàn thiện.

Thị trường căn hộ đang trở nên sôi động hơn bao giờ hết khi nhu cầu sở hữu nhà ngày càng tăng cao. Giá cả liên tục lập đỉnh mới, cả ở thị trường sơ cấp và thứ cấp. Điều này thể hiện qua việc hàng nghìn chủ sở hữu chung cư nhận được vô số lời đề nghị mua lại, bất chấp mức giá cao. Các dự án căn hộ mới ra mắt đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ rất tốt.

Không chỉ căn hộ, các dự án nhà phố, biệt thự mới ra mắt của các "ông lớn" bất động sản cũng ghi nhận sức hút mạnh mẽ. Mặc dù giá bán liên tục tăng cao, thậm chí nhiều căn vị trí đẹp còn phải trả thêm phí chênh, nhưng lượng khách hàng đặt mua vẫn rất lớn, cho thấy nhu cầu sở hữu nhà ở chất lượng cao vẫn rất lớn.

Bên cạnh những giao dịch thành công nhờ nhu cầu thực tế của thị trường, quý III/2024 cũng ghi nhận những dấu hiệu "sốt nóng" đáng lo ngại. Hoạt động đầu cơ đất đai diễn ra sôi nổi, đẩy giá nhà đất lên cao một cách phi lý. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ tham gia "lướt sóng", tạo áp lực lên thị trường. Đặc biệt, phân khúc căn hộ chứng kiến sự gia tăng mạnh mẽ giá chào bán căn hộ thứ cấp do sự "tiếp tay" của các nhóm đầu cơ. Mặc dù nguồn cung đã được cải thiện, nhưng sự thiếu hụt vẫn là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Nguồn cung bất động sản tăng 60% so với cùng kỳ 2023

Theo Viện nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, nguồn cung sản phẩm nhà ở mới trên thị trường quý 3/2024 đạt 22.412 căn, giảm 25% so với quý trước. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm 2023, con số này lại tăng 60%. Sự sụt giảm về số lượng được bù đắp bởi sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn, góp phần tạo nên một thị trường sôi động hơn.

Trong 9 tháng đầu năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Với tổng cộng 38.797 sản phẩm mới ra mắt, phân khúc căn hộ chung cư chiếm ưu thế với 70% nguồn cung. Đáng chú ý, các sản phẩm cao cấp có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên chiếm tỷ trọng lớn, trong khi căn hộ bình dân gần như vắng bóng. Về mặt địa lý, miền Bắc dẫn đầu nguồn cung mới, tiếp theo là miền Trung và miền Nam.

Mặc dù nguồn cung bất động sản tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với tiêu chuẩn chất lượng cao kéo theo chi phí đầu tư lớn, đặc biệt là chi phí đất đai, thị trường vẫn ghi nhận khoảng 10.400 giao dịch thành công trong quý 3, tương đương với tỷ lệ hấp thụ 51%. Điều này cho thấy nhu cầu đối với các sản phẩm bất động sản chất lượng vẫn còn rất lớn, bất chấp mức giá cao.

Căn hộ chung cư tiếp tục dẫn đầu thị trường bất động sản quý 3, chiếm tới 71% tổng lượng giao dịch. Các dự án mới ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng, đặc biệt tại Hà Nội với con số lên đến 90%. Xu hướng căn hộ diện tích nhỏ ngày càng được ưa chuộng, đáp ứng nhu cầu của giới trẻ và những người độc thân, đồng thời mang lại khả năng thanh khoản cao.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2024, thị trường ghi nhận 30.589 giao dịch thành công, gấp 2.5 lần so với cùng kỳ năm 2023. Nhiều dự án mới ra mắt vào cuối tháng 9, bắt đầu nhận booking giữ chỗ cũng ghi nhận lượng quan tâm và xuống tiền cọc "khủng".

Mặt bằng giá nhà vẫn tiếp tục "neo" ở mức cao

Giá nhà ở vẫn neo ở mức cao do tác động kép của cung - cầu. Nguồn cung hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là ở phân khúc căn hộ, vẫn rất lớn. Bên cạnh đó, chi phí đầu vào tăng, nhất là chi phí đất đai, cũng đẩy giá nhà lên cao.

Thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 3 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ. Mặc dù nguồn cung mới đã được cải thiện, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục tăng cao và chưa có dấu hiệu hạ nhiệt. Đặc biệt, phân khúc cao cấp và hạng sang vẫn thu hút được sự quan tâm lớn từ người mua nhà, kéo theo sự ổn định của giá bán thứ cấp sau một giai đoạn tăng trưởng nóng.

Thị trường bất động sản Đà Nẵng đang chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc. Giá bán sơ cấp căn hộ chung cư đạt mức kỷ lục mới, với hơn một nửa nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy sức hút lớn của thị trường đối với nhà đầu tư, đặc biệt là từ Hà Nội. Bên cạnh đó, giá nhà đất thổ cư cũng tăng trưởng mạnh mẽ, từ 10-25% so với cùng kỳ, cho thấy sự sôi động của thị trường thứ cấp.

Thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt. Trong khi giá sơ cấp ở thành phố lớn vẫn giữ ở mức cao và ổn định do nguồn cung hạn chế, thì tại các tỉnh lân cận lại có xu hướng tăng nhẹ từ 3-5% nhờ nguồn cung mới có giá bán cao hơn. Điều này phản ánh sự chênh lệch về mức độ phát triển và sức hút đầu tư giữa các khu vực.

Đà Nẵng đang chứng kiến sự tăng trưởng giá bất động sản ấn tượng với mức tăng 46,2% trong quý 3, vượt xa so với thành phố Hồ Chí Minh. Sự hấp dẫn này đã thu hút nhiều nhà đầu tư và người mua nhà đến với thị trường bất động sản thành phố biển.

• Xem ngay: Báo cáo biến động thị trường Bất động sản Quý 3/2024 & Dự báo thị trường bất động sản Quý 4/2024

Dự báo thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2024

Căn cứ vào những tín hiệu tích cực trong quý 3, dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sôi động trong giai đoạn cuối năm. Với những cải thiện về chính sách, sự gia tăng đầu tư công và hoạt động M&A sôi nổi, nguồn cung nhà ở sẽ được đảm bảo, tạo động lực tăng trưởng mạnh mẽ cho thị trường.

Nhà nước cũng sẽ tiếp tục tăng cường giám sát và điều tiết thị trường, bảo đảm sự ổn định và phát triển đúng hướng. Đồng thời, xu hướng bất động sản xanh đang nổi lên, được kỳ vọng sẽ dẫn dắt thị trường trong chu kỳ mới.

Thị trường bất động sản trong quý tới dự báo sẽ ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ và đa dạng. Căn hộ cao cấp tiếp tục giữ vững vị thế dẫn đầu, trong khi phân khúc biệt thự, liền kề và đất nền pháp lý sạch hứa hẹn sẽ sôi động hơn. Đặc biệt, với những quy định mới, NOXH sẽ có thêm nhiều cơ hội phát triển. Bên cạnh đó, bất động sản công nghiệp và du lịch nghỉ dưỡng cũng được kỳ vọng sẽ tăng trưởng nhờ vào việc cấp sổ cho condotel.

Trong bối cảnh pháp lý bất động sản ngày càng hoàn thiện, các chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới cần chủ động thích ứng. Các doanh nghiệp cần không ngừng cập nhật thông tin pháp lý mới nhất để điều chỉnh chiến lược kinh doanh một cách phù hợp và hiệu quả.

Cụ thể, chủ đầu tư nên tập trung phát triển các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, các sàn giao dịch cần nâng cao trách nhiệm xã hội, thực hiện nghiêm túc việc thẩm định pháp lý dự án trước khi đưa ra thị trường, nhằm bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, chuyên nghiệp.

Kết luận

Quý 3/2024 là một quý đầy biến động của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, với những tín hiệu tích cực từ các chính sách hỗ trợ của nhà nước và nhu cầu nhà ở thực tế ngày càng tăng, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn được dự báo sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới.